📋 この記事の概要

  • 中古住宅購入＋リノベ費用を1本の住宅ローンでまとめる「一本化ローン」のメリット・注意点を解説
  • 京都の地元金融機関4行（京都銀行／京都中央信用金庫／京都信用金庫／滋賀銀行）の住宅ローン商品比較
  • 金利差による総返済額の違い、フラット35リノベとの比較、Q&Aと進め方のステップを掲載

想定読者：中古住宅購入＋リノベを検討中で資金計画を整理したい方／金利と団信のバランスで悩んでいる方

はじめに：中古＋リノベは「一本化」が圧倒的に有利

中古住宅を購入してリノベーションを行う場合、以前は「中古購入分は住宅ローン」「リノベ費用はリフォームローン」と分けて借りる必要がありました。リフォームローンは金利が2〜4%と高く、返済期間も短いため、月々の負担が大きくなる課題がありました。

近年は「リノベ一体型住宅ローン（一本化ローン）」が主流となり、中古購入＋リノベ費用を住宅ローン金利（0.4〜1.0%）で借りられるようになりました。本記事では、その仕組みと京都の地元銀行の選び方を詳しく解説します。

本記事で扱う4つの観点（目次）

  1. 一本化ローンとは
  2. 一本化のメリット
  3. 一本化の注意点
  4. 提携金融機関4行の比較

1. 一本化ローンとは

中古物件購入費＋リノベ費用を1本の住宅ローンで借入れる方式。以前はリフォームローン（高金利・短期）を別途組む必要がありましたが、近年は一体型商品が主流となりました。

2. 一本化のメリット

① 金利差：住宅ローン 0.4〜1.0% vs リフォームローン 2〜4%／② 返済期間：35年まで／③ 団信適用：リノベ費用部分も団信対象／④ 住宅ローン控除：リノベ部分も対象

一本化 vs 別建ての総返済額比較（3,000万円・35年）

方式借入額金利月々返済総返済額
住宅ローン（中古2,000万）＋リフォームローン（リノベ1,000万）3,000万0.5% / 3.0%約9.8万約4,100万円
一本化ローン（中古＋リノベ計3,000万）3,000万0.5%約7.8万約3,280万円
差額約820万円

※ 金利は2025年8月時点の参考値。実際は審査・条件により変動します。

3. 一本化の注意点

工事前に工事内訳書の金融機関審査が必要。つなぎ融資の要否も事前確認を。物件引渡し前に工事内容を確定させる必要があるため、スケジュール組みが重要です。

一本化ローン申込みフロー

  1. STEP 1：物件選定（中古住宅）と概算リノベ計画
  2. STEP 2：金融機関への事前相談（必要書類の確認）
  3. STEP 3：仮審査（中古購入額＋リノベ概算費用）
  4. STEP 4：物件売買契約締結
  5. STEP 5：リノベ詳細プラン確定＋工事請負契約
  6. STEP 6：本審査（工事内訳書・見積書を提出）
  7. STEP 7：金銭消費貸借契約・融資実行
  8. STEP 8：物件決済＋工事着工

4. 提携金融機関4行の比較（2025年8月時点）

京都銀行／京都中央信用金庫／京都信用金庫／滋賀銀行（京都支店）。金利・事務手数料・保証料・団信範囲を、お客様のご状況に合わせて比較表でご提案しています。

京都地元金融機関4行の住宅ローン比較

金融機関変動金利（参考）事務手数料団信特徴
京都銀行0.5〜0.7%融資額×2.2%無料・8疾病京都市内提携店多数
京都中央信用金庫0.6〜0.9%5.5万円無料・3疾病小口・地域密着
京都信用金庫0.5〜0.85%3.3万円無料・3疾病柔軟な審査
滋賀銀行0.55〜0.75%融資額×2.2%無料・8疾病京都南部・伏見区強い

※ 上記は2025年8月時点の参考値。最新の金利・条件は各行公式サイトをご確認ください。実際の金利は属性・物件・優遇条件で大きく変動します。

フラット35リノベとの比較

  • フラット35リノベ：固定金利・全期間定額。S基準達成で当初10年金利優遇あり
  • 銀行変動金利：金利は低いが将来上昇リスクあり
  • 金利上昇リスクを許容できる方は変動、安心を優先するならフラット35
  • 団信の充実度は銀行のほうが上、フラットは別途任意加入

Q&A：よくあるご質問

Q1. 自己資金はどの程度必要ですか？

A. 物件価格＋諸費用＋リノベ費用の5〜10%が一般的な自己資金額です。フルローンも可能ですが、月々返済が増えるため将来の家計を圧迫します。3,000万円借入なら150〜300万円程度の自己資金が望ましいです。

Q2. リノベ内容は契約後に変更できますか？

A. 大幅な変更（追加100万円超）は再審査が必要です。一方で「予備費」として50〜100万円を借入額に含めておくと、想定外工事に対応できます。

Q3. ペアローン・収入合算はどちらがお得？

A. ペアローンは夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられるメリットあり。一方で団信は各自の借入分のみ適用。収入合算（連帯保証）は契約者1名のみ控除対象。控除狙いならペアローン有利です。

Q4. 既存ローンがあると新規借入できませんか？

A. 既存返済額を含めた返済比率（年収比）で判定されます。年収500万円なら年間返済140万円程度（月11〜12万円）が上限の目安。既存ローンがあれば、その分新規借入額が制限されます。

Q5. ボーナス併用払いはお勧めですか？

A. ボーナス額が安定している方は併用で月々負担を軽減できますが、ボーナス減額・支給停止のリスクもあります。最近は月々均等返済が主流です。

次のステップ：住宅ローン選定の進め方

  1. STEP 1：自己資金と希望借入額の確定
  2. STEP 2：物件価格＋リノベ概算費用の試算
  3. STEP 3：複数銀行の事前審査（同時申込推奨）
  4. STEP 4：金利・団信・手数料の総額比較
  5. STEP 5：返済シミュレーション（変動・固定両パターン）
  6. STEP 6：契約・融資実行
  7. STEP 7：年末調整・確定申告で住宅ローン控除手続き

TSC HOMEは京都地元4行と提携しており、お客様の状況に最適な金融機関選定から審査サポートまでワンストップで対応します。

▼ まとめ・ご相談ください

金利優遇・団信適用範囲・総返済額への影響。提携金融機関4行のプラン比較と、フラット35リノベとの違いを具体例でご紹介します。
ご不明な点は、TSC HOME｜トスクホーム（株式会社京都アシスト）までお気軽にお問い合わせください。京都市伏見区・山科区の地元密着で、初回30分のご相談は無料です。

※ 本記事で示した費用・補助金額・税額・手数料等はあくまで目安です。物件条件・契約内容・制度改正・申請時期等により、実際の金額が目安額を超過する場合があります。正確な金額は個別にお見積り・ご相談ください。

参考・引用元

※ 本記事中の法制度・補助金制度の情報は執筆時点のものです。最新情報は各公式サイト・担当窓口にてご確認ください。事例の物件概要・費用・数値の一部は、個人情報保護の観点から実際の事例を参考に再構成した内容を含みます。

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