フラット35・フラット35リノベの違いと選び方 ― 民間ローンと比較しながら

はじめに：金利タイプの選定が35年の返済額を左右する

住宅ローンは「変動」「固定（フラット35）」「固定期間選択型」の3タイプが主流です。中でもフラット35は、住宅金融支援機構が買取・保証する全期間固定金利商品で、35年間ずっと金利が変わらない安心感が最大の魅力です。

本記事では、フラット35の基本ルール・フラット35リノベとの違い・民間ローンとの比較を、京都地元の取引現場目線で整理します。

本記事で扱う3つの観点（目次）

1. フラット35の特徴
2. フラット35リノベとは
3. 民間ローンと比較した総返済額

1. フラット35の特徴

借入全期間金利固定の公的住宅ローン。団信加入が任意で、持病等で民間団信が難しい方でも借入可能。2026年2月時点の金利目安：1.85%前後（買取型・団信加入）。

フラット35の主な特徴

• 金利全期間固定：35年間の月々返済額が確定。家計計画が立てやすい
• 団信加入が任意：持病・既往症で民間団信が組めない方も借入可能
• 収入合算・連帯債務OK：夫婦共働きで返済負担率内ならフルに合算可
• 融資手数料：取扱金融機関により異なる（融資額×1〜2%が一般的）
• 頭金10%以上で金利優遇：「9割融資以下」は金利が下がる
• つなぎ融資：注文住宅の場合の中間金支払いに対応

2. フラット35リノベとは

中古住宅購入＋一定のリフォームで性能向上を図る場合、当初5年または10年間の金利が0.5%〜1.0%引下げ。省エネ・耐震・バリアフリー等の技術基準を満たす必要があります。

フラット35リノベの引下げ条件

3. 民間ローンと比較した総返済額

3,500万円・35年借入での総返済額目安：民間変動金利0.5% = 約3,820万円／フラット35 1.85% = 約4,770万円／フラット35リノベ（10年1%引下げ） = 約4,490万円。

金利変動リスクを避けたい方、団信加入に不安がある方はフラット35、短期での繰上げ返済予定があれば民間変動、というのが基本判断の軸となります。

3,500万円・35年借入での総返済額比較

※ 2026年2月時点の参考金利。実際は金融機関・属性で変動します。

選び方の判断軸

• 金利上昇リスクを避けたい：フラット35（全期間固定）
• 短期で繰上返済予定：民間変動金利（低金利を享受）
• 持病等で民間団信が難しい：フラット35（団信任意）
• リノベ予定で性能向上工事を行う：フラット35リノベ
• 収入合算で借入額を増やしたい：フラット35（合算しやすい）

Q&A：よくあるご質問

Q1. フラット35はどの金融機関でも金利は同じ？

A. 基本金利は機構が決めますが、各金融機関の融資手数料とサービス内容が異なります。手数料は融資額×1〜2%。比較して選びましょう。

Q2. 中古住宅でフラット35リノベを使う条件は？

A. ①機構の技術基準を満たす中古住宅（または改修で満たす）／②リフォーム工事を行うこと／③一定の性能向上を達成すること。適合証明書の取得が必須です。

Q3. 民間ローン審査が通らない場合の代替案？

A. フラット35は団信任意のため、健康面で民間が通らない方の最後の選択肢として有効。また機構の審査基準は民間と異なるため、属性次第で借入可能なケースがあります。

Q4. つなぎ融資が必要なケースは？

A. 注文住宅で土地取得→着工→中間金→完成、と段階的に支払いが発生するケース。完成時にフラット35が実行されるまでの一時資金として、提携金融機関のつなぎ融資を利用します。

Q5. 変動金利から借換える価値は？

A. 残期間が長く（20年以上）・残債が多い（1,500万円以上）・金利差が1%超ある場合、フラット35への借換でメリットが出やすい。シミュレーションで個別判断を。

次のステップ：金利タイプ選定の進め方

1. STEP 1：自己資金・希望借入額の整理
2. STEP 2：金利上昇リスクへの耐性確認
3. STEP 3：物件の機構基準適合チェック
4. STEP 4：複数金融機関の事前審査
5. STEP 5：フラット35 vs 民間 vs リノベ の比較
6. STEP 6：返済シミュレーションで最終判断
7. STEP 7：本契約・融資実行

TSC HOMEは京都の提携金融機関と連携し、お客様の状況に最適な金利タイプ選定をサポートします。