リノベ活用
伏見区深草・築55年木造戸建て
- 物件
- 30坪・路地奥・接道1.5m
- お悩み
- 相続後、空き家で固定資産税だけ払っていた
- 対応
- 耐震補強＋全面リノベ＋賃貸化
- 結果
- 月額78,000円で賃貸化、利回り9.2%で運用
Reconstruction-Restricted Property
再建築不可物件には、再建築不可だからこそできる活用法があります。
京都市伏見区・山科区の地元専門家が、リノベ・貸家・売却まで最適な出口戦略をご提案します。
「父から相続したけど、再建築できないと言われ途方に暮れている」
「古家付きで売れず、固定資産税だけ払い続けている」
「リフォームしたいけど、銀行で融資を断られた」
京都市の古い住宅地には、建築基準法上の「接道義務」を満たさない再建築不可物件が数多く存在します。
伏見区・山科区でも、細い路地裏や旗竿地にある戸建ての多くがこれに該当します。
しかし——「再建築不可=価値ゼロ」ではありません。
適切な活用戦略を組めば、収益物件に生まれ変わることも、納得の価格で売却することも可能です。
TSC HOMEは京都アシストとトスクホームの合併による
不動産×建設35年超のノウハウで、
一件一件の物件に最適な出口をご提案します。
What is
建築基準法上の「接道義務」を満たしていない物件を指します。
建築基準法では、敷地が「幅4m以上の道路」に「2m以上接している」ことを新築の条件としています（接道義務）。この要件を満たさない土地では、現在の建物を取り壊しても新しく建築することができません。
道路には接しているが、接している部分の幅が建築基準法の2m以上を満たさない旗竿地など。
敷地が接する道路の幅が4m未満の場合、道路中心から2m後退（セットバック）した部分は道路扱いとなり、有効敷地が小さくなる点に注意が必要です。
袋地・無道路地と呼ばれるケース。周囲を他人の土地に囲まれており、建築基準法上の道路に一切接していない。
京都は古くから町家文化があり、狭い路地（路地奥・ウナギの寝床）に建物が密集してきた歴史があります。そのため、現在の建築基準法の基準を満たさない物件が他の都市に比べて多く存在します。伏見区・山科区でも、昭和初期以前に宅地化されたエリアには再建築不可物件が多く見られます。
Problem
建て替えができない物件は、時間の経過とともに建物の価値が下がり、最終的に土地価格の5〜7割程度でしか売却できないことも。早めの対策が肝心です。
金融機関は再建築不可物件を担保として評価しづらく、住宅ローン・リフォームローンの審査が通りにくい傾向があります。結果、買い手も限られます。
固定資産税・都市計画税・火災保険・管理費用が毎年発生。空き家になると「特定空き家」指定で税額が最大6倍になるリスクも。
Solution
物件の状態・立地・ご家族の事情に合わせて、最適な方法をご提案します。
建て替えはできないが、主要構造部を残したリノベーションは可能。現行の耐震基準に近づけながら、新築同等の住環境へ生まれ変わらせます。
事例：伏見区深草の築55年木造戸建て（再建築不可）を全面リノベ → 月額78,000円で賃貸化、利回り9.2%で運用中。
老朽化が進み活用が難しい場合は、解体して月極駐車場・コインパーキング・資材置場として収益化する方法も。
事例：山科区山科の再建築不可物件（約20坪）を解体 → 月極駐車場4台分として月額52,000円の収益化。
再建築不可物件でも、隣地と合わせることで建築可能な形状になる場合、隣地所有者にとっては喉から手が出るほど欲しい土地です。
事例：伏見区桃山の15坪物件を隣地所有者に売却 → 一般流通価格の約1.4倍で成約。
建築基準法の43条但し書き（現・43条2項2号）の認定を受けることで、再建築可能になるケースがあります。
事例：山科区大塚の物件を但し書き申請により再建築可能化 → 売却査定額が1,480万円→2,280万円に。
「急いで現金化したい」「手間をかけたくない」方には、当社の直接買取または専門業者への仲介売却をご提案。
事例：相続で取得した伏見区向島の物件を当社買取 → ご相談から7営業日で決済完了。
Flowchart
簡易診断チャートで、おすすめの方向性がわかります。
Q1.
建物の状態は？
Q2.
立地の駐車場需要は？
Q3.
但し書き認定の可能性は？
※上記はあくまで目安です。物件の個別事情により最適解は変わります。無料個別相談で正確な診断をいたします。
Strength
京都アシスト（不動産仲介）＋トスクホーム（建設・リノベ）の合併により、物件調査・活用提案・施工までワンストップで対応。
京都市建築審査会の最新運用基準に精通。事前協議から認定取得まで伴走し、可能性を最大化します。
地元創業35年超で築いた伏見・山科エリアの人脈を活かし、デリケートな交渉を代行します。
提携する税理士・司法書士・土地家屋調査士と連携し、相続・税務・測量まで一体で対応。
「急いで処分したい」場合は当社による直接買取も可能。最短5営業日で現金化します。
再建築不可物件のリノベーションを含め、2,500件以上の施工実績から蓄積したノウハウをご提供。
Flow
無料査定のご依頼から、活用プランのご提案まで。
お電話・フォームのいずれかからお気軽にご連絡ください。相続・売却・活用、どんな段階のご相談でも構いません。
現地の状態確認、登記簿・公図・建築基準法上の位置付け・京都市条例の調査まで、専門スタッフが無料で実施します。
5つの出口戦略から、物件ごとに最適な選択肢を複数ご提案。収支シミュレーション・売却査定額も提示します。
必要に応じて税理士・司法書士との三者面談を実施。ご家族間の意向も丁寧にヒアリングします。
ご決定いただいたプランを当社が実行。契約・工事・引き渡しまで一貫してサポートします。
Case Study
当社が手がけた再建築不可物件の活用実例をご紹介します。
Cost
| 項目 | 費用 | 備考 |
|---|---|---|
| 初回相談 | 初回30分無料 | ご来店・訪問・オンライン対応可 |
| 現地査定・物件調査 | 無料 | 登記簿・公図・法的位置付けの調査含む |
| 活用プラン提案書 | 無料 | 収支シミュレーション・売却査定書付き |
| 仲介売却 | 成功報酬型 | 宅建業法に基づく法定仲介手数料（売買成立時のみ） |
| 自社買取 | 仲介手数料なし | 当社が直接買主となるため仲介費用不要 |
| リノベーション工事 | 別途見積 | 内容に応じたお見積り。ローン相談も可能 |
| 43条但し書き申請代行 | 22万円〜（税込） | 認定取得できなかった場合は返金対応 |
| 隣地交渉代行 | 22万円〜（税込） | 成約時は仲介手数料に充当可能 |
FAQ
「うちの物件はどうなんだろう？」の段階で構いません。
物件情報をお伝えいただければ、最短即日で概算査定をお出しします。
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