2026年版 住宅ローン控除の活用ポイント

はじめに：2026年からの主要変更点

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、住宅ローンを借りて自己居住用の家を取得した方が、所得税・住民税から控除を受けられる制度です。2024年から段階的に省エネ要件が強化されており、2026年入居分では新築住宅の省エネ基準適合がほぼ必須となりました。本記事では、控除を最大限活用するためのポイントを4つの観点でまとめます。

本記事で扱う4つの観点（目次）

1. 2026年入居の住宅ローン控除：基本ルール
2. 性能別の最大控除額シミュレーション
3. 既存住宅（中古）を購入する場合の要件
4. 「買取再販特例」で控除額を大きく

1. 2026年入居の住宅ローン控除：基本ルール

2026年入居分は、借入限度額×0.7%×13年（中古は10年）が基本。新築・買取再販の場合、省エネ基準適合が必須となりました。

住宅性能と借入限度額（2026年入居分）

※ 子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされる場合があります。

2. 性能別の最大控除額シミュレーション

長期優良住宅で5,000万円借入の場合、年間最大控除額35万円×13年＝455万円。ZEH水準の場合は315万円、省エネ基準適合は273万円となります。

13年間累計の最大控除額（新築・買取再販）

※ 各年の控除額は「年末のローン残高 × 0.7%」であり、上記は満額のシミュレーション。実際の控除は年末残高と納税額の上限に依存します。

3. 既存住宅（中古）を購入する場合の要件

中古住宅は、昭和57年（1982年）以降に建築確認を受けた物件（新耐震基準）または耐震基準適合証明書取得物件が対象です。旧耐震の築古戸建ては、購入前に耐震診断→補強工事をした上で適合証明を取得すれば対象となります。

中古住宅の住宅ローン控除 対象要件

• 築年要件：1982年（昭和57年）1月1日以降に建築されたもの（新耐震基準）
• 耐震基準適合証明書：旧耐震物件の場合、取得することで対象に
• 床面積：50㎡以上（合計所得1,000万円以下なら40㎡以上も可）
• 借入金の償還期間：10年以上
• 居住要件：取得から6ヶ月以内に居住開始し、控除を受ける年の12月31日まで継続居住

4. 「買取再販特例」で控除額を大きく

宅建業者が取得して一定の改修を加えた住宅を購入する場合、新築と同等の控除枠が使えます。中古購入で455万円控除を狙う場合、この「買取再販」物件を選ぶ選択肢があります。

買取再販特例の主な要件

• 取得した住宅が宅地建物取引業者により取得後2年以内に再販されたもの
• 取得から再販までに以下のいずれかの工事が行われたこと：
  • 大規模修繕（耐震・断熱・劣化対策など）
  • 面積100㎡以上に渡る増築工事 等
• 増改築費用が買取再販価格の20%以上

買取再販物件は、宅建業者が事前に劣化対策・耐震補強を実施しているため、中古でも安心して購入でき、かつ控除上限も新築並みという「二重のメリット」があります。京都市伏見区・山科区にも複数の買取再販物件があるため、TSC HOMEまでお問い合わせください。

Q&A：よくあるご質問

Q1. 住宅ローン控除と他の補助金（子育てエコホーム等）は併用できますか？

A. はい、原則として併用可能です。住宅ローン控除は「税控除」、補助金は「現金給付」という性格の違いから、両方受給できます。ただし補助金で工事費を相殺した分は、住宅ローン控除の対象借入額から控除される場合があります。

Q2. 住宅ローン残高が控除上限を超える場合はどうなりますか？

A. 控除額は「年末残高 × 0.7%」で計算されますが、上限は借入限度額（5,000万円等）×0.7%です。例えば6,000万円借りても、長期優良住宅の控除対象は5,000万円までで、年間最大35万円となります。

Q3. 住民税からも控除されますか？

A. はい。所得税から控除しきれなかった分は、翌年度の住民税から控除されます（上限あり）。年収500万円程度のサラリーマンの場合、所得税12〜15万円・住民税20〜25万円が控除枠で、年間35万円の控除を満額受けるためには年収800万円程度の納税額が必要となります。

Q4. 控除を受けるための手続きは？

A. 入居した年の翌年に確定申告が必要です（給与所得者でも初年度は必須）。2年目以降は会社の年末調整で対応可能になります。確定申告には住民票・登記事項証明書・売買契約書・住宅ローン残高証明書・性能証明書類などが必要です。

Q5. 控除を最大化するために、注意すべき点は？

A. ①性能要件（省エネ基準以上）を満たす物件を選ぶ、②借入額を控除上限内に収める、③居住開始時期を計画する、の3点が重要です。借入額が大きすぎると控除上限超過分は無駄になり、納税額が小さい方は満額控除を受けられない場合があります。資金計画は税理士・FPと連携しての設計が安心です。

次のステップ：控除最大化のための行動指針

1. STEP 1：年収・納税額の確認　現在の納税額を確認し、控除の受給可能額を試算
2. STEP 2：物件選定の方針確定　新築／買取再販／中古＋耐震適合のいずれかを選択
3. STEP 3：住宅性能と借入額の最適化　借入額が控除上限内に収まるよう調整
4. STEP 4：住宅ローン仮審査　複数の金融機関を比較（フラット35含む）
5. STEP 5：性能証明書類の取得　長期優良住宅・ZEH等の認定書取得
6. STEP 6：入居・確定申告　翌年の確定申告で控除手続き
7. STEP 7：13年間の控除受給　年末調整で2年目以降は自動継続

TSC HOMEでは、税理士・住宅ローンアドバイザーと連携し、控除を最大化する物件選定・資金計画をワンストップでご提案しています。