隣地取得で「再建築不可→再建築可」へ。伏見区の実例に学ぶ交渉の進め方

📋 この記事の概要

想定読者：再建築不可物件を所有・購入検討中で価値向上を目指す方／隣地所有者との交渉に不安がある方

はじめに：再建築不可も諦めないで

接道2m未満の「再建築不可物件」は、市場価値が周辺相場の50〜70%程度に下がるのが一般的です。しかし、隣地の一部を取得して接道2mを確保できれば、価値は大幅に向上します。本記事ではTSC HOMEが手がけた伏見区桃山の実例を、交渉開始から完了までの7ヶ月の流れで詳細に紹介します。

伏見区桃山の築45年戸建て。接道1.6mで再建築不可、流通価格は1,200万円。隣地（空き家）の一部を取得できれば接道2m超えで再建築可＝市場価値が大きく上昇する条件でした。

① 登記情報調査で隣地所有者特定／② 挨拶状・購入申入書の送付／③ 現地境界確認／④ 価格交渉（坪単価・分筆費負担）／⑤ 契約・決済・分筆登記

隣地所有者にもメリットがあるwin-win提案が成功のカギ。今回は、取得側が分筆・測量費用を全額負担（約80万円）することで、売主側の手間・負担をゼロにしてご納得いただきました。

取得金額によっては「固定資産税評価額の著しい乖離」として贈与認定されるリスクあり。税理士と連携して適正価格で取引することが重要です。

A. 当社の実績では約4割が成立。隣地所有者の事情（高齢・遠方在住・固定資産税負担など）により左右されます。誠実なアプローチと win-win 提案が鍵です。

A. 登記情報から所有者を辿る／不在者財産管理人選任の家裁申立等の手続きを踏みます。長期化することが多く（1年以上）、専門家連携が必須です。

A. 分筆登記完了後、建築指導課で接道再判定 → 確認申請可。新築工事は通常通り進められます。

A. 双方の土地一部を交換する方法も可能。固定資産税の負担分散など、現金支払いを抑えたいケースで有効です。

A. 路線価×プレミアム30〜100%が一般的。取得側の事情（再建築可になるメリットの大きさ）で上乗せ幅が変動します。

TSC HOMEは隣地交渉実績豊富です。「うちの物件も交渉可能？」というご相談を初回30分無料で承ります。

▼ まとめ・ご相談ください

隣地の一部を分筆購入して接道2.1mを確保。交渉開始から契約まで7ヶ月の実例から、価格交渉・測量・税務処理のポイントを解説します。
ご不明な点は、TSC HOME｜トスクホーム（株式会社京都アシスト）までお気軽にお問い合わせください。京都市伏見区・山科区の地元密着で、初回30分のご相談は無料です。

※ 本記事で示した費用・補助金額・税額・手数料等はあくまで目安です。物件条件・契約内容・制度改正・申請時期等により、実際の金額が目安額を超過する場合があります。正確な金額は個別にお見積り・ご相談ください。

※ 本記事中の法制度・補助金制度の情報は執筆時点のものです。最新情報は各公式サイト・担当窓口にてご確認ください。事例の物件概要・費用・数値の一部は、個人情報保護の観点から実際の事例を参考に再構成した内容を含みます。

TSC HOMEでは初回30分のご相談を無料で承っております。お客様のご状況に合わせた具体的なご提案をいたします。